不動産売却でかかる税金とは？知っておきたい基本ポイント

不動産を売却すると、売却益が出た場合にさまざまな税金が課されます。計算方法や控除制度を理解しておかないと、思わぬ出費につながることもあるでしょう。本記事では、不動産売却に関わる主な税金の種類や仕組みをわかりやすく紹介します。知識を整理しておくことで、安心して売却を進められます。

不動産売却でかかる主な税金

不動産を売却すると、利益が出たときにさまざまな税金がかかります。ここでは、不動産売却時に関わる主な税金についてご紹介します。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税がかかります。売却価格から取得費や仲介手数料などの経費を差し引いた残りが利益となり、その金額に応じて税額が決まる仕組みです。

なお、所有期間によって税率が変わり、5年を超える長期保有のほうが税率は低くなります。

復興特別所得税

譲渡所得税と合わせて課されるのが、復興特別所得税です。東日本大震災の復興財源として導入され、譲渡所得税の額に一定割合を上乗せして計算されます。

単独で課される税金ではなく、あくまで所得税に付随して加算される仕組みです。

住民税

利益が出た場合には、住民税もかかります。こちらは翌年にまとめて納付するのが一般的です。

住民税は所得に応じて計算されるため、譲渡所得がある年は税負担が増えることになります。確定申告をすると市区町村から納税通知が届きますので、忘れずに対応することが重要です。

登録免許税

不動産売却に関連して登記を行うと、登録免許税がかかります。たとえば抵当権を抹消するときなどに必要となる税金です。

金額は不動産そのものの価格に比例するわけではなく、一定の金額が決められています。司法書士に手続きを依頼する場合は、手数料とあわせて確認しておくとよいでしょう。

印紙税

売買契約書を作成すると、印紙税が必要になります。契約金額に応じて印紙の金額が変わり、高額な不動産ほど印紙代も高くなります。

たとえば数千万円の契約では数万円の印紙が必要になることもあります。契約書に印紙を貼って消印することで納税が完了します。

印紙が不足していると契約書として認められない可能性があるため注意が必要です。

不動産売却で活用できる主な節税対策

不動産を売却すると、利益が出た場合に税金が課されます。ただし条件を満たせば、税負担を軽くできる制度も用意されています。

ここでは、不動産売却で使える代表的な節税対策を見ていきましょう。

3,000万円特別控除

不動産売却で使える代表的な節税制度が、3,000万円特別控除です。マイホームを売ったとき、売却益から最大3,000万円までを差し引くことができます。

たとえば5,000万円で購入した住まいを8,000万円で売却して3,000万円の利益が出た場合、この控除を利用すれば譲渡所得税はかかりません。条件を満たしていれば大きな節税効果が期待できます。

買換え特例

買換え特例は、マイホームを売却して新しい住宅を購入したときに使える制度です。売却で発生した譲渡所得にかかる税金を繰り延べられる仕組みとなっています。

ただし無条件で利用できるわけではなく、売却金額や購入金額、取引の時期など細かい条件を確認する必要があります。適用を受けられるかどうかは事前に国税庁の情報を調べておくと安心です。

10年超所有軽減税率の特例

マイホームを10年以上所有していた場合に利用できるのが、10年超所有軽減税率の特例です。一定の金額までの譲渡所得に対して、通常より低い税率が適用されます。

長く住み続けた住宅を売却する場合には、大きな節税効果を得られる可能性があります。ただし、売却額や所有期間などの要件を満たさなければならないため、事前確認が重要です。

買換え時の譲渡損失控除

「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という制度もあります。マイホームを売却して損失が出た場合に、新たに住宅ローンを組んで住まいを購入すると利用可能です。

損失分を給与所得などと通算でき、所得税や住民税の負担を減らせます。さらに、赤字をその年に通算しきれなければ翌年以降3年間まで繰り越すことも可能です。

新居を買わない場合の譲渡損失控除

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」は、新居を購入しなくても使える制度です。住宅ローンの残債より低い金額で売却し損失が出たときに適用されます。

ほかの所得と通算して税負担を抑えられる点は買換え特例と同じです。使い切れなかった分の赤字も翌年以降3年まで繰り越せるため、条件に当てはまる場合はぜひ確認しておきたい制度です。

不安なときは専門家へ早めに相談しよう

不動産を売却するときには、税金や手続きなどわかりにくい点が多く、不安を感じる方も少なくありません。そのまま自己判断で進めてしまうと、余計な費用がかかったり、思わぬトラブルにつながる可能性があります。

そんなときは、不動産会社や司法書士、税理士といった専門家に早めに相談することが大切です。経験や知識をもつプロにアドバイスをもらうことで、手続きを安心して進められ、売却後の納税や登記に関してもスムーズに対応できるようになります。

まとめ

不動産を売却すると、譲渡所得税や住民税などの税金がかかる一方で、3,000万円特別控除や買換え特例など、節税につながる制度も用意されています。ただし、それぞれの制度には細かな条件があり、誤解したまま進めると想定外の税負担になることもあります。少しでも不安を感じたら、不動産会社や司法書士、税理士などの専門家に早めに相談することが安心です。正しい知識とサポートを活用することで、売却後の手取りをしっかり確保し、納得のいく取引につなげられます。