空き家売却の方法とは？売却時にかかる諸費用は？

空き家は放置しておくと管理費用や固定資産税がかさんでしまうため、利用する予定がなければ早めに売却してしまうことが大切です。本記事では、空き家売却の主な方法や諸費用について詳しく解説します。ぜひ本記事を参考にして、自分たちの状況にあった売却方法を選択してください。

空き家売却の方法

空き家の売却方法には様々な選択肢があり、それぞれに特徴や向いているケースがあります。

そのまま売る

まず、空き家をそのまま売る方法では「中古住宅として売却」「古家付き土地として売却」の2パターンがあります。中古住宅として売却する場合は、修繕の手間なく売れる一方、老朽化によって売却価格が下がったり、契約不適合責任に注意が必要です。古家付き土地として売る方法は、解体などの負担がなく早く売れる反面、更地より価格が低くなる傾向があります。

リフォームして売る

次に、リフォームして売却する方法では、見栄えが良くなり売れやすくなるメリットがある反面、工事費用や工期がデメリットとなります。買主の好みに合わず売れない可能性も考慮が必要です。

更地にして売る

空き家を解体して更地にする方法は、管理費が不要になり買主の幅も広がるため売却しやすい点が魅力です。ただし、解体費用の負担や固定資産税の増加など注意点もあります。

買い取り業者に売る

買取業者に売却する方法は、とにかく早く確実に売りたい方に向いています。手続きがスムーズで仲介手数料も不要ですが、買取価格は市場相場より低くなります。不動産マッチングサイトを利用する方法は、自治体の「空き家バンク」などを通じ、自分で買主を探せる点がメリットです。売れにくい物件でもチャンスがありますが、内見対応や契約書作成などを自力で行う必要があり、専門知識がないとリスクも伴います。

個人間で直接売買する

最後に、個人間で直接売買する方法は、価格交渉の自由度が高く仲介手数料も不要です。ただし、市場価格の判断が難しく、契約内容の不備など法的トラブルに発展するリスクもあります。

空き家の売却時にかかる税金・費用

空き家を売却する際には、さまざまな税金や費用が発生します。

各種税金

まず税金として「譲渡所得税」「登録免許税」「印紙税」の3つが挙げられます。譲渡所得税は売却益に対して課され、所有期間5年以内は短期譲渡所得として税率39％、5年超は長期譲渡所得として20％が適用されます。また、2037年までは復興特別所得税も併せて申告が必要です。登録免許税は相続登記など名義変更時にかかり、固定資産税評価額の0.4％で計算します。印紙税は売買契約書に貼る印紙代で、契約金額により必要額が変わります。

仲介手数料

続いて、仲介会社を利用する場合は仲介手数料が必要となります。一般的な計算式は「物件価格×3％＋6万円」で、例えば1,000万円の物件なら36万円が目安です。また、空き家を売りやすくするためにリフォームを行う場合には費用が発生し、一戸建ての平均リフォーム費用は約471.6万円とされています。

解体費用

さらに、建物を解体して更地として売却する場合は解体費用が必要です。費用は構造によって異なり、木造で1坪4万円、鉄骨造で6万円、鉄筋コンクリート造では1坪7万円が目安です。実際の見積もりでは、庭木や石などの状況によって追加費用が発生するケースもあるので、予算には余裕を持っておくことをおすすめします。

売却費用を抑える方法

空き家を売却する際に発生する税金や費用には、いくつかの節約方法があります。

各種特例・控除を活用する

まず活用したいのが各種特例や控除です。相続した空き家が被相続人の居住用家屋であるなど、一定の要件を満たす場合には「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用され、譲渡所得税を大幅に減らすことができます。

また、空き家を解体して更地にしたうえで売却する場合でも、1年以内に売買契約を結ぶなどの条件を満たせば、同様に最大3,000万円の控除を受けることが可能です。控除の適用条件は細かく設定されているため、国税庁の最新情報を確認しながら進めることが重要です。

取得費をきちんと証明する

次に、譲渡所得税の計算において取得費をきちんと証明することも節税に有効です。売買契約書や領収書が残っていれば、その金額を取得費として計上できますが、証明できない場合は売却額の5％を取得費とみなされてしまいます。この違いは税金に大きく影響します。

例えば、1,000万円で売却したケースでは、取得費を1500万円として証明できれば課税所得はゼロです。しかし、証明できず50万円とみなされる場合は約193万円の税金が発生します。書類をしっかり保管しておくことが、無駄な税負担を避けるポイントです。

自治体の補助金を活用する

さらに、解体が必要な空き家の場合は、自治体が用意している補助金を利用することで解体費用を抑えられる可能性があります。多くの自治体では、工事費の一部を補助する制度を設けており「費用の◯分の1」「上限◯◯万円」といった形で助成内容が決められています。対象となる条件や申請方法は自治体によって異なるため、空き家のある地域のホームページを確認しておくと良いでしょう。

まとめ

空き家の売却にはさまざまな方法があり、状況に合わせて最適な選択をすることで、手間や費用を大きく抑えることができます。中古住宅としてそのまま売る、リフォームして価値を高める、更地にして売りやすくする、業者に買取ってもらうなど選択肢は豊富です。また、売却時には税金・仲介手数料・解体費用といった諸費用が発生しますが、相続空き家の3,000万円特別控除の活用や取得費の証明、自治体の補助金制度を利用すれば負担を大幅に軽減できます。空き家は放置すると管理費や固定資産税がかさむため、早めの判断と正しい知識が大切です。本記事を参考に、自分にとって最もメリットのある売却方法を見極め、スムーズで納得のいく空き家売却を実現してください。